재개발 사업 절차와 순서(ft.신길역세권 재개발)

재개발 구역

 
영등포역과 신길역 인근에서는 재개발 사업이 추진되고 있습니다. 위 사진에 나온 구역도 해당이 된다고 하네요. 신길역(1호선,5호선)이 바로 보이시죠. 도보로 3분 거리입니다.
 

출처: 공인중개사 개그맨 양헌

 
재개발 관련하여 많은 분들이 "언제 철거가 시작될까?", "입주는 언제쯤 가능할까?" 같은 궁금증을 가지고 계실 겁니다. 이번 글에서는 재개발 사업이 어떤 절차를 거쳐 진행되는지 순서대로 정리해 보겠습니다. 
 

재개발 사업 절차와 순서는
어떻게 될까요?

 

재개발(도시정비사업) 단계

 

재개발 사업은 단계별로 수년의 시간이 소요되는 장기 프로젝트입니다. 보통 정비구역 지정부터 입주까지 10~15년 정도 걸리는 경우가 많습니다. 하지만 조합 내부 사정, 주민 반대, 인허가 지연, 부동산 시장 상황 등에 따라 일정이 크게 변동될 수 있습니다.  
 

1. 정비구역지정 ➡ 2. 조합설립 인가 ➡ 3. 사업시행인가 
2. 건축심의 ➡ 5. 본지구 지정(공공사업일 경우)
3. 주민설명회 & 동의서 징구 ➡ 7. 사업계획 승인
4.  철거 및 착공 ➡ 9. 준공 및 입주

※ 각 단계별 일정은 지자체와 사업 유형(공공/민간 재개발)에 따라 달라질 수 있음.

 

1. 정비구역 지정(도시 및 주거 환경정비 기본계획 수립)

 
해당지역이 재개발 대상지로 적합한지 검토하는 단계입니다. 지방자치단체(서울시, 구청 등)가 주관하여 정비구역을 지정합니다. 주민 공람 및 의견 수렴 후, 도시계획위원회의 심의를 거쳐 확정됩니다. 도시정비 기본 계획 수립의 경우 약 2년까지 소요될 수 있으며 정비구역 지정은 약 3~5년이 소요됩니다.
 

2. 조합설립 인가

 
정비구역으로 지정되면 주민들이 재개발 추진을 위해 조합을 설립하는데요. 조합 설립을 위해서는 토지 등 소유자의 75% 이상 동의가 필요합니다. 조합설립 동의서 징구 후, 구청에 인가 신청을 하고 인가가 완료되면 재개발 조합이 공식적으로 설립됩니다. 약 1~3년이 소요됩니다. 
 

3. 사업시행인가

 
재개발 조합이 본격적으로 사업을 추진하고 건축계획, 토지이용계획, 기반시설 확충 계획 등이 포함된 사업계획을 수립합니다. 토지 등 소유자의 75%이상 동의가 필요하며 구청 또는 관할 지자체의 인가 후 사업이 확정됩니다. 약 2~4년이 소요됩니다. 
 

4. 건축심의

 
재개발 구역 내 건축물의 설계, 용적률, 배치 계획 등을 심사합니다. 도시계획위원회, 건축위원회의 심의를 거쳐야하며 건축 심의가 통과되면 사업 진행 속도가 빨라집니다. 건축 심의 및 본 지고 지정은 약 1~2년이 소요됩니다. 
 

5. 본지구지정(도심 공공주택 복합사업의 경우)

 
기존 재개발과 달리 공공이 주도하는 사업에서는 '본 지고 지정' 절차가 필요합니다. 주민 동의를 거쳐 본 지게 확정되면 국토부가 공식적으로 사업을 승인합니다. 
 

6. 주민설명회 & 동의서 징구

 
사업시행인가 전후로 주민설명회를 개최하여 사업 내용을 공유합니다. 조합원이 아닌 기존 거주자(세입자 포함)와 협의를 진행하며 세입자 보상 문제, 이주 계획 등이 주요 논의 사항이 됩니다. 약 6개월~2년이 소요됩니다.
 

7. 사업계획 승인

 
본격적인 공사 착송을 위한 계획 승인 절차입니다. 사업시행인가를 받은 후, 건축계획과 공사 계획을 상세히 조정하고 인허가 후 분양 일정 등이 확정됩니다. 약 6개월~1년이 소요됩니다. 
 

8. 철거 및 착공

 
기존 건물 철거 후 본격적인 공사를 착송합니다. 입주 예정일이 확정되며, 일반 분양이 시작될 수도 있습니다. 약 2~4년이 소요됩니다.
 

9. 준공 및 입주

 
아파트 및 기반 시설 완공 후 사용승인이 되고 조합원 및 일반 분양자 입주가 시작됩니다. 약 2~3년이 소요됩니다.
 
오늘은 재개발 사업 절차에 대해 알아보았습니다. 진행 순서를 이해하시는데 도움이 되셨길 바랍니다.